Fundo de investimento imobiliário – você conhece?

Continuando a série sobre Educação Financeira, hoje eu vou falar sobre FII – Fundo de Investimento Imobiliário.

Imagine que você comprou uma casa com o objetivo de alugá-la.

Se for através de uma imobiliária, você mensalmente pagará uma taxa de administração para essa empresa, que será descontada do valor total do aluguel e o restante será seu.

O fundo de investimento imobiliário segue mais ou menos o mesmo princípio: há uma empresa que cobra uma taxa anual para administrar o patrimônio: comprar, vender, ampliar, reformar ou efetuar um retrofit (um tipo de modernização com reforma mais profunda no empreendimento).

É importante destacar que a taxa de administração incide sobre o capital e não sobre os rendimentos, além de possuir grande variação (0,5%, 1%, 3%, etc). 

As empresas administradoras, como Credit Suisse, BTG Pactual, Rio Bravo entre outras, recebem os proventos dos locatários e os repassam aos clientes proporcionalmente à quantidade de cotas que cada um possui, sendo que há obrigatoriedade de que 95% do resultado financeiro retorne ao acionista – os chamados “alugueis” – de acordo com a Instrução CVM 571.

Vantagens

– Há isenção de Imposto de Renda no recebimento mensal dos “aluguéis” para investidores que possuem menos de 10% do total das cotas do fundo.

– É possível obter uma boa diversificação entre setores (shoppings, lajes corporativas, logísticos e desenvolvimento) e diluição de risco –  o que é impossível com apenas um imóvel alugado.

– Não há preocupação de forma direta do acionista em relação a reformas, vacância, enfim, todas as questões que envolvem a administração são de responsabilidade do gestor, que procura sempre melhorar a performance do fundo de acordo com objetivos previamente delineados.

– Dependendo do fundo, há grande liquidez, sendo possível zerar a posição rapidamente. Em horas ou dias, de acordo com o capital investido

Desvantagens

Muito fala-se sobre as vantagens dos fundos imobiliários e muito pouco sobre suas desvantagens. Por isso, gostaria de citar algumas, sendo que as três primeiras aplicam-se aos fundos e também aos imóveis de forma geral:

– Riscos de desastres naturais, acidentes, alagamentos, incêndios, etc.

– Queda na qualidade da região onde o empreendimento se localiza.

– Possibilidade de vacância prolongada, assim como ocorre com os imóveis para locação.

– Por ser um produto do mercado de ações, se algo sair errado com o fundo, o preço da cota poderá apresentar quedas, o que também ocorre devido as oscilações normais do mercado de ações.

Entretanto, os fundos imobiliários geralmente são menos sensíveis do que as ações em relação aos acontecimentos econômicos e/ou mundiais.

– Expectativa frustrada de valorização e/ou desenvolvimento da região de um empreendimento. Exemplo: FII Cenes11. Veja no site Scan FII o mapa do Google na opção satélite da região, do mesmo lado do Rio Pinheiros no qual o empreendimento se encontra.

– Diferente das ações, não há isenção de Imposto de Renda na venda dos fundos. O imposto de 20% precisa ser recolhido obrigatoriamente até último dia do mês posterior à venda. Além disso, você mesmo – ou alguém de sua confiança – é o responsável pelos cálculos e emissão do Darf.

Antes de comprar

O Fundo Imobiliário é um produto considerado de alto risco, por isso está inserido no mercado de ações.

Considerando que a população brasileira em geral simpatiza com a posse de casas para aluguel, talvez muitos percebam o fundo dessa forma, não dando a atenção necessária aos riscos. Por isso, é muito importante que as respostas dadas no teste de perfil de investidor disponibilizado pela corretora sejam as mais ponderadas e sinceras possíveis, pois dele resultarão as opções de investimento disponíveis para você.

Tipos de Fundos Imobiliários

Atualmente há uma grande variedade de fundos imobiliários. Abaixo estão as categorias mais conhecidas.

Fundos de tijolo

O chamado “de tijolo” foi um dos primeiros fundos a ser criado e é o mais conhecido. Ainda hoje, a maioria dos fundos faz parte dessa categoria. O objetivo desse tipo de fundo é gerar renda mensal através dos aluguéis.

A diversificação da carteira é feita pelo próprio investidor, pois há muitas opções disponíveis: fundos com apenas um imóvel ou os que contém ativos de mais empreendimentos, como shoppings, agências bancárias, universidades, hospitais, lajes corporativas e galpões logísticos. Há fundos que contém ativos de apenas um setor ou de setores variados. 

É muito importante verificar a localização dos ativos, como eu disse acima em Desvantagens.

Alguns exemplos desse tipo de fundo são: PQDP11, HGLG11, FIIB11, ABCP11, NSLU11 e BRCR11.

Fundos de papel

Os fundos “de papel” investem principalmente em CRIs, LCIs e LHs. Para saber mais sobre esses 3 produtos, veja essa breve explicação no site da CETIP: fundos de papel.

São fundos considerados títulos de renda fixa, mas com maior risco do que os tradicionais fundos de renda fixa.

O formato do fundo e a obrigatoriedade da distribuição mensal de 95% do resultado financeiro prejudicam a valorização das cotas, que geralmente não sofre grandes alterações, sempre ficando em torno de 20% acima ou abaixo do valor patrimonial, ou seja, sempre muito próxima ao preço de emissão, bem diferente do que ocorre com a oscilação das cotas dos fundos de tijolos. Se o valor das cotas estiver acima disso, ele está caro demais no momento, sendo melhor aguardar uma oportunidade melhor.

Alguns exemplos desse tipo de fundo são: KNIP11, JSRE11, KNCR11 e VRTA11.

Fundos de desenvolvimento

Esses fundos são considerados os mais arriscados, pois participam da construção e venda de empreendimentos, como condomínios residenciais, com o objetivo de obter lucro na venda dos imóveis. Esse fundo absorve também todos os possíveis problemas das áreas no qual está inserido, como problemas nas obras ou vendas menores do que as esperadas. 

Geralmente as administradoras compram também os terrenos para a construção e lucro posterior. Dependendo do local, a valorização pode ser muito grande durante a construção até a entrega. Ou o contrário.

Alguns exemplos desse tipo de fundo são: MFII11, RBDS11.

Fundos de fundos

Esses fundos são parecidos com os fundos de ações, investindo a maior parte do capital em cotas de outros fundos imobiliários. Por isso, é uma boa opção para quem está iniciando, pois proporciona uma boa diversificação ao investidor. O ponto negativo são as taxas –  assim como ocorre com os fundos de ações.

Alguns objetivam gerar mais renda e outros procuram ter uma gestão mais ativa com compra e venda dos fundos da carteira para aumentar o lucro. 

Alguns exemplos desse tipo de fundo são: MXRF11, BCFF11B e CXRI11.

Por onde começar?

O primeiro passo é abrir uma conta em uma corretora de valores. 

Atualmente há muitas opções, inclusive com taxa zero para compras e também para custódia – algo impensável até pouco tempo atrás (talvez menos de 1 ano). 

Antes, até era possível efetuar compras com isenção de taxas, mas somente a partir de uma certa quantidade de negociações mensais. Hoje, há isenção para qualquer quantidade, mesmo se for uma única compra de pequeno valor. Não sabemos por quanto tempo essas isenções estarão disponíveis, mas o fato de agora algumas corretoras trabalharem dessa forma, proporciona uma concorrência entre elas que acaba sendo interessante e benéfica ao pequeno investidor.

Para você ter uma ideia, em 2012 (se não me engano), a taxa de custódia da corretora A era de R$ 6,90. Após alguns anos, passou para R$ 9,80 e depois para R$ 12,50.

A taxa de custódia da corretora B era R$ 6,90 e passou direto para R$ 14,90! Isso ocorreu em 2014 ou 2015. Imagine o impacto dessa taxa mensal nos rendimentos do pequeno investidor!

O segundo passo é conhecer mais sobre os fundos imobiliários de seu interesse e somente após isso, iniciar as compras.

Nunca compre somente porque o preço está baixo em relação aos dias ou meses anteriores. É fundamental verificar a qualidade do fundo, se realmente entrega o que promete, se há boas perspectivas futuras e se está de acordo com seus objetivos pessoais. 

Atualmente existem 166 fundos listados na Bovespa, enquanto em 2012 eram pouco mais de 50. Por isso é preciso pesquisar muito mais sobre os fundos antes de comprá-los para fazer boas escolhas, assim como ocorre em todos os mercados com várias opções.

Em 2011, quando fiz minha primeira compra, eram poucos os fundos imobiliários disponíveis e as informações eram escassas. Havia apenas um site de referência realmente bom, de Sérgio Belleza, mas que infelizmente está desatualizado. Mesmo assim, vale a pena visitá-lo, para ver como a quantidade de informações era pequena. 

O fundo que escolhi na época, PQDP11, quase triplicou de preço e considerando os “aluguéis” mensais, acredito que fiz uma boa escolha. Enquanto isso, no MFII11 acredito ter feito um negócio não tão bom, o que me levou a repensar minha carteira de fundos imobiliários (em torno de 30% do total), pois o que ocorreu acabou gerando uma certa desconfiança em mim, que não tenho perfil tão arrojado para investimentos, muito pelo contrário. Por hora, zero aportes em FIIs e venda total de alguns ativos (mas não o PQDP11).

Conclusão

Apesar de não ser um produto novo, o fundo de investimento imobiliário tornou-se mais conhecido nos últimos anos. Segundo o professor Baroni, da Suno Research, em 2010 os “desbravadores” eram aproximadamente 12.000 investidores. Hoje são 115.000 investidores!

Assim como em todo tipo de investimento, renda-fixa ou variável, é necessário muito estudo e aprendizado antes de dar os primeiros passos, para que a escolha seja a mais adequada ao perfil de cada um.

Além disso, a regularidade dos aportes é muito importante, pois isso fará uma enorme diferença no resultado alcançado a longo prazo. 

Apesar do fundo imobiliário ser uma modalidade que possui muitos detalhes e necessidade de acompanhamento periódico, os fundos são relativamente fáceis de serem compreendidos em seus fundamentos e base de funcionamento.

Para quem pretende iniciar em renda variável com foco em dividendos mensais, esse produto é uma boa opção.

Foi através deles que comecei no mercado de ações.  Acredito ter feito um bom negócio. 

Sites recomendados:

Veja os blogs em meu blogroll

FII’s  – Simples e direto. Todas as informações relevantes disponíveis em um site com visual agradável e limpo. Também possui fóruns de interação nas páginas de cada fundo.

Banco Data  – Veja nesse site como está a saúde financeira das instituições bancárias brasileiras, inclusive corretoras de valores.

Referências:

Scan FII

Suno – Nós Avisamos. A Quarta-Feira Negra Chegou – Entenda A Situação Do MFII11

Tetzner – MFII11

Obs: esse post tem caráter meramente informativo. A responsabilidade pelos investimentos é única e exclusivamente do leitor. 

Créditos das imagens: Pixabay